กฎหมายอสังหาริมทรัพย์และตรวจโฉนดสำหรับ Expat

(1) โฉนดจริง — Nor Sor 4 Jor (Chanote) vs Nor Sor 3 Gor (2) ผู้ถือกรรมสิทธิ์ตรงกับคนขายจริง (3) จำนอง/ภาระผูกพัน/อายัด (4) สัญญาเช่า/ผู้อาศัยที่ค้างอยู่ (5) ค่าส่วนกลาง/ภาษีที่ดินค้างจ่าย (6) Foreign Quota ที่นิติบุคคลอาคารชุด (7) ใบอนุญาตก่อสร้าง/ใบรับรองการก่อสร้าง (Bor.Or.6) (8) การใช้ประโยชน์ที่ดินตามผังเมือง (9) ทางเข้า-ออกที่ดิน (Access Rights) (10) น้ำ/ไฟ/บ่อบำบัด (11) EIA/ผังโครงการที่จดกับ อสค. (12) คดีความในศาลที่กระทบทรัพย์

(1) Freehold Condo — ต่างชาติซื้อในสัดส่วน 49% ที่เหลือของอาคาร ต้องมี FET Form (2) 30-year Lease — เช่าที่ดิน+บ้าน 30 ปี พร้อมเงื่อนไขต่ออายุ 30+30 (บังคับไม่ได้เต็มที่แต่เขียนให้แข็ง) (3) Thai Company Ownership — บริษัทไทยถือ (ต่างชาติ 49%) ที่ดิน ใช้เมื่อไม่มีทางเลือกอื่น มีความเสี่ยงถูกมองว่า Nominee (4) Usufruct/Superficies/Habitation — สิทธิเฉพาะรายบุคคลตลอดชีวิตของผู้ทรงสิทธิ เหมาะกับคู่สมรสไทย เราวิเคราะห์เป้าหมายการใช้ ระยะเวลาถือครอง และการวางแผน exit ก่อนแนะนำ

ต่างชาติต้องนำเงินตราต่างประเทศเข้าไทยเป็นสกุลต่างชาติแล้วให้ธนาคารออก ‘แบบ ธ.ต.3’ (FET Form) ระบุยอดที่โอนเข้าเพื่อซื้ออสังหา หากไม่มี — ตอนขายและต้องการโอนเงินกลับต่างประเทศจะทำไม่ได้ ต้องเสียภาษีในไทยและติดค้างในบัญชี เราประสานธนาคารและเก็บ FET Form ไว้ในไฟล์ลูกค้าตลอดอายุการถือครอง เพื่อใช้ตอน exit

นัดล่วงหน้าที่กรมที่ดินท้องที่ ผู้ซื้อ/ผู้ขาย/ทนายเข้าประจำ ผู้ซื้อชำระเงินก้อนสุดท้ายด้วย Cashier's Cheque ที่หน้าเจ้าพนักงาน เจ้าพนักงานคำนวณค่าธรรมเนียม 2% + อากรแสตมป์ 0.5% + ภาษีธุรกิจเฉพาะ/PIT ผู้ขายเซ็นสละกรรมสิทธิ์ ผู้ซื้อเซ็นรับ ออกโฉนดใหม่ในชื่อผู้ซื้อภายในวันเดียว ทีมของเราไปด้วยเสมอ ตรวจตัวเลขและตราประทับก่อนออกจากอาคาร

ประมวลกฎหมายที่ดิน 2497 มาตรา 86 ห้ามต่างชาติถือครองที่ดินโดยตรง (ยกเว้นบางกรณี BOI/พรบ.ส่งเสริมการลงทุน) แต่ต่างชาติสามารถ — (1) ซื้อคอนโดในโครงการที่ Foreign Quota ยังไม่เต็ม 49% ของพื้นที่ขายทั้งหมด (พ.ร.บ.อาคารชุด 2522 §19) จดกรรมสิทธิ์เป็นชื่อตนเองได้ (2) เช่าที่ดินระยะยาว 30+30 ปี (ประมวลกฎหมายแพ่ง §540) จดทะเบียนที่กรมที่ดิน — Renew ครั้งที่ 2 ต้องทำสัญญาใหม่ ไม่ Auto-renew (3) ตั้งบริษัทไทย 51/49% ถือครอง — ต้องระวังกฎ Nominee Shareholder ตามพ.ร.บ.การประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว 2542 §36 (โทษปรับ 100,000-1,000,000 + จำคุก 3 ปี) หากผู้ถือหุ้นไทยไม่มี Beneficial Ownership จริง (4) LTR Visa 10 ปี ได้สิทธิถือครองที่ดิน 1 ไร่ (1,600 ตร.ม.) เพื่อที่อยู่อาศัย เงื่อนไขต้อง Invest ≥ USD 500,000 กับดักที่พบบ่อย — Sale & Lease Back scheme, Usufruct ตลอดชีวิต, และการซื้อบ้านพร้อมที่ดินโดยผ่าน 'Thai Wife' โดยไม่ทำสัญญากู้ ทั้ง 3 แบบมีความเสี่ยงถูกยึดคืนตามคำพิพากษาศาลฎีกา 5155/2559 และ 1236/2562 เรา Screen ทุก Structure ก่อนโอนและออกใบรับรอง Legal Opinion สองภาษา

ค่าใช้จ่ายที่กรมที่ดินคำนวณจาก 'ราคาประเมิน' หรือ 'ราคาซื้อขาย' (แล้วแต่สูงกว่า) — (1) ค่าธรรมเนียมโอน 2% ของราคาประเมิน ตามกฎกระทรวง 47/2541 (ปกติผู้ซื้อ-ผู้ขายแบ่งกันจ่ายฝ่ายละครึ่ง แต่เจรจาได้) (2) ภาษีธุรกิจเฉพาะ (SBT) 3.3% ของราคาขาย ถ้าถือครอง < 5 ปี (ผู้ขายจ่าย) หากถือครอง ≥ 5 ปี หรือได้รับมรดก/ยกให้ ยกเว้น SBT แต่ต้องเสียอากรแสตมป์ 0.5% แทน (3) ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย — บุคคลธรรมดา คำนวณตามตารางกฎกระทรวง (ราคาประเมิน หักค่าใช้จ่าย ตามปีที่ถือครอง หารด้วยปีถือครอง คำนวณตามอัตราก้าวหน้า แล้วคูณกลับ) นิติบุคคล 1% ของราคาขายหรือประเมิน แล้วแต่สูงกว่า (ผู้ขายจ่าย) (4) อากรแสตมป์ 0.5% ของราคาขายหรือประเมิน (จ่ายเฉพาะเมื่อไม่ต้องเสีย SBT) ตัวอย่างการคำนวณ: บ้านราคา 10 ล้าน ถือครอง 3 ปี ผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดา — ค่าธรรมเนียมโอน 200,000 + SBT 330,000 + PIT WHT ~150,000 = รวม ~680,000 บาท ทีมของเราคำนวณล่วงหน้าและระบุใน Sale Contract ให้ชัดเจนว่าฝ่ายใดจ่ายรายการใด ป้องกันเรื่องแตกวันโอน