หาที่พักและบริการแจ้งที่พักอาศัย TM.30

(1) 'ผู้เช่าสละสิทธิเรียกร้องมัดจำคืน' — ขัด พ.ร.บ.เช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัย 2561 (2) 'ค่าไฟฟ้าคิดตามมิเตอร์เจ้าของ' — ต้องคิด TOU ตามการไฟฟ้าเท่านั้น (3) 'เจ้าของเข้าตรวจเมื่อใดก็ได้' — ต้องแจ้งล่วงหน้า 24 ชม. (4) 'ห้ามมีแขกค้างคืน' — เป็นการละเมิดสิทธิความเป็นส่วนตัว (5) 'ยกเลิกสัญญาโดยไม่คืนเงินถ้าย้ายก่อน 1 ปี' — คืนตามสัดส่วน (6) 'ค่าซ่อมทุกอย่างผู้เช่าจ่าย' — โครงสร้างและเครื่องปรับอากาศเป็นของเจ้าของ (7) 'ผู้เช่ารับผิดภาษีที่ดิน' — เป็นภาระเจ้าของ (8) 'ค่าปรับ 10 เท่าถ้าจ่ายช้า' — Excessive Penalty (9) 'สัญญาบอกเลิกได้ 30 วันโดยเจ้าของ' — ต้องเท่ากัน (10) 'ห้ามให้เช่าช่วง' — Airbnb ไม่ได้อยู่แล้วตามกฎหมายโรงแรม แต่การให้เพื่อนพักด้วยเป็นเรื่องปกติ (11) 'สัญญาภาษาไทยเป็นทางการเดียว' — เราบังคับ 2 ภาษาผูกพันเท่ากัน (12) 'ไม่ต้องแจ้ง TM.30' — ผิดกฎหมาย เจ้าของต้องแจ้ง เราจึงเลือกเฉพาะเจ้าของที่ยินยอมเซ็นมอบอำนาจให้เราแจ้งแทน

TM.30 คือรายงานการเข้าพักของคนต่างด้าวที่เจ้าของบ้าน/คอนโด/โรงแรม/ผู้ครอบครองต้องยื่นต่อสำนักงานตรวจคนเข้าเมืองภายใน 24 ชั่วโมงหลังผู้ต่างชาติเข้าพัก (มาตรา 38 พ.ร.บ. คนเข้าเมือง 2522) กฎนี้บังคับใช้ทุกครั้งที่: (ก) ผู้เช่าเข้าพักครั้งแรก (ข) ผู้เช่าเดินทางออกนอกประเทศแล้วกลับมา (ค) ผู้เช่าย้ายที่อยู่แม้ในเมืองเดียวกัน (ง) ผู้เช่าไปพักโรงแรม/บ้านเพื่อนแล้วกลับที่พักเดิม > 24 ชม. โทษของการไม่แจ้ง: ปรับเจ้าของ 800–2,000 บาท/ครั้ง แต่ผลกระทบต่อผู้เช่ารุนแรงกว่ามาก — ตม.จะไม่รับ 90-Day Report, ต่อวีซ่า, Re-Entry Permit, Multiple Entry จนกว่าจะมี TM.30 ครบทุกช่วงที่ผ่านมา ผู้เช่าหลายรายที่โดนปฏิเสธต่อวีซ่าเพราะเจ้าของไม่ยื่น TM.30 กลายเป็น Overstay ทันทีและต้องออกจากประเทศภายใน 7 วัน + Ban 1 ปี

Sukhumvit (BTS Asok–Ekkamai): เหมาะกับ Executive + ครอบครัวต่างชาติ ห้อง 1BR ราคา 25,000–45,000 บาท 2BR 45,000–80,000 บาท คอนโดที่เราคัด: Millennium Residence, The Emporio Place, 39 by Sansiri, Noble Ploenchit (จุดร่วม: เจ้าของ Cooperative TM.30, สัญญา 2 ภาษา, EIA ผ่าน) Sathorn (BTS Chong Nonsi–Surasak): เหมาะกับ Corporate + Diplomat ห้อง 1BR 22,000–40,000 บาท 2BR 40,000–70,000 บาท คอนโดที่เราคัด: Sathorn Gardens, Baan Piya Sathorn, The Empire Place, Sathorn Suan Plu Ari/Phahon (BTS Ari–Saphan Kwai): เหมาะกับ Creator + Startup ห้อง 1BR 15,000–25,000 บาท 2BR 25,000–40,000 บาท คอนโดที่เราคัด: Noble Reform, The Line Sukhumvit 71, Life Ari, Rhythm Phahol-Ari เรามี Google Maps Cluster ให้เลือกดูก่อนบินเข้าไทย + Virtual Tour ผ่าน Zoom

แผนรายปีเหมาะกับผู้ที่พักถาวรและเดินทางบ่อย ครอบคลุม: (1) แจ้ง TM.30 ไม่จำกัดครั้งตลอด 12 เดือน (2) ยื่น 90-Day Report ทุก 90 วันแทน (Online, Walk-in, หรือส่งไปรษณีย์ที่ตม.) (3) Re-Entry Permit (Single/Multiple) ยื่นแทน (4) Sim + WiFi Setup + Utility Registration (ไฟฟ้า/น้ำ/Cable) (5) Furniture Move-in Support 1 ครั้ง (6) Lease Renewal Review (7) Emergency Line 24/7 กรณีตม.เรียกตรวจ (8) ประสานงานเมื่อย้ายที่พักภายในปี — แจ้ง TM.30 ที่ใหม่ + ยื่นเปลี่ยนที่อยู่บนวีซ่า ที่ผ่านมามีลูกค้า 340 คนต่อสมาชิก โดยเฉลี่ยประหยัดค่าปรับ + ค่าเดินทางไป ตม. รวม 8,500 บาท/คน/ปี

พ.ร.บ. คนเข้าเมือง 2522 มาตรา 37–38 กำหนดหน้าที่แจ้ง 3 แบบที่ต่างกัน — (1) TM.30 = เจ้าบ้าน/เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ แจ้งรับคนต่างด้าวเข้าพักภายใน 24 ชม. หลังต่างชาติมาถึงที่พัก (โทษ 800–2,000 บาทต่อครั้งที่ไม่แจ้ง) (2) TM.28 = ต่างชาติแจ้งการเปลี่ยนที่อยู่ภายใน 24 ชม. หากพักที่อยู่ใหม่เกิน 24 ชม. (โทษ 5,000 บาท) (3) TM.47 = ต่างชาติที่ถือ Non-Immigrant Visa อายุเกิน 90 วันในไทย แจ้งที่อยู่ทุก 90 วัน (โทษ 2,000–5,000 บาท + ค่าปรับล่าช้า 200 บาท/วัน สูงสุด 5,000) TM.30 เป็นภาระของเจ้าของบ้านไม่ใช่ผู้เช่า แต่หากเจ้าของบ้านไม่แจ้ง ต่างชาติจะถูกปฏิเสธการต่อ Extension of Stay หรือ Re-entry Permit ทันที เราจึงเสนอ TM.30 Delegation Agreement ให้เจ้าของบ้านมอบอำนาจให้ผู้เช่าแจ้งเองผ่านระบบ e-Notification ของ ตม. เพื่อลดความเสี่ยง

จากการตรวจสัญญาเช่าคอนโด/บ้านให้ Expat กว่า 3,200 ฉบับใน 3 ปี เราเจอ Foreigner Trap 7 ข้อซ้ำๆ — (1) 'Diplomatic Clause 60 วัน' ที่ถูกลบออก ทำให้ Expat ที่ถูกย้ายงานต้องจ่ายเช่าจนหมดสัญญา (2) Security Deposit 2 เดือน แต่ในสัญญามีข้อ 'Non-refundable' ซ่อนอยู่ (3) การผูก TM.30 กับการชำระเช่าตรงเวลา — หากช้า 1 วันเจ้าของบ้านถอน TM.30 ทำให้วีซ่าเสีย (4) Utilities Overcharge — คิดค่าไฟหน่วยละ 8–10 บาท (จริง 4.42 บาท) (5) Right of Entry ไม่จำกัดที่ให้เจ้าของเข้ามาเมื่อไหร่ก็ได้ ผิด พ.ร.บ. เช่าอสังหาริมทรัพย์ 2562 (6) ห้ามจดทะเบียนที่พัก (Work Permit Address) แบบไม่มีเหตุผล (7) Auto-renewal 1 ปีไม่มีสิทธิ์บอกเลิก เราจัดทำ Redline Report 12 หน้าและเจรจากับเจ้าของบ้าน/นายหน้าให้แก้ก่อนเซ็น อัตรา Success Rate 89% ในการขอปรับ 5 ข้อขึ้นไปให้เป็นประโยชน์ต่อผู้เช่า